Heb ik een punt of niet...? Geschil met makelaar over courtage.

[GeertM]

Ik heb een stevig verschil van mening met mijn makelaar en ik vroeg me af of ik ook maar enige kans maak als ik hiermee naar de geschillencommissie ga.

Augustus 2020 is een makelaar langs geweest om vrijblijvend te kijken wat ons huis waard zou zijn als we het zouden willen verkopen. Hij heeft een bedrag genoemd en zelfs ook nog op basis daarvan een courtage-voorstel opgesteld en dat naar ons gemaild.

In mei 2021 vonden we een ander huis en wilden we dus ons huidige huis verkopen. Dezelfde makelaar gebeld om er een 'echte' opdracht van te maken. De verkoopprijs bleek een stuk hoger te liggen. Mooi! Alles werd meteen in werking gezet.

Enige tijd later, nadat er al van alles was gedaan etc., kreeg ik een mail of we de opdrachtovereenkomst nog even wilden ondertekenen: dat was nog niet gebeurd. Volgens mij had ik die nog niet gehad, maar goed. In het document stonden allemaal bedragen die me niet echt bekend voorkwamen maar ik ging er vanuit dat alles in orde was: een makelaar heb je toch ook om jou goed te begeleiden en voor te lichten, dus we hebben 'm ondertekend en teruggestuurd. Dat gebeurde ook allemaal 'even tussendoor' want ik kwam op dat moment om in de papier (hypotheek, etc.).

Onlangs de factuur voor de courtage ontvangen: die was belachelijk hoog. Wat blijkt: de makelaar heeft het courtage-voorstel van medio 2020 gebruikt voor zijn berekening. De daarin genoemde cijfers stonden ook in de opdrachtovereenkomst maar wel zónder een voorbeeldberekening. Dat eerdere voorstel had ik niet meer in mijn mail zitten.

Ik vind dat de makelaar uit zichzelf een NIEUW courtage-voorstel had moeten maken op basis van de nieuwe te verwachten opbrengst. Dat lijkt me toch logisch. De makelaar vindt echter dat wij daarover hadden moeten beginnen. Hij erkent dat hij er niet meer over gesproken hebben maar ja, het stond in de overeenkomst en dan hadden wij die maar beter moeten lezen én een en ander moeten berekenen.

Is het normaal dat een makelaar een courtage-voorstel van een klein jaar eerder gebruikt en niet uit zichzelf een nieuw courtage-voorstel maakt zodra de opdracht echt doorgaat en dan ook nog voor een navenant hogere verkoopprijs?

Ik wil graag een nieuwe factuur op basis van een nieuw courtage-voorstel maar ja, we hebben de overeenkomst ondertekend dus hebben in feite geen poot om op te staan en hij weigert dat dus dan ook. Maar ik vind alsnog wél dat de makeleer in gebreke is gebleven, zo niet misleidend is geweest.

Heeft het nut hiermee naar de geschillencommissie te gaan? Maken we nog ergens kans op? Of is het feit dat we ondertekend hebben het einde van het verhaal?

[kuklos]

Ik snap weinig van je verhaal. Wat is nu precies het probleem?

Of is het probleem dat het oude courtagevoorstel een bepaald percentage van de verkoopsom bevatte, wat nu bij de hogere verkoopprijs, ook een hoger nettobedrag is geworden en jij eigenlijk een lager courtagepercentage had gewild?

Ik vrees dat je weinig kan doen. Je hebt immers getekend. En het argument "ik lette niet goed op" is nou niet echt een sterk argument.

[HandigeHarrie]

Gisteren was er een uitzending van Radar over dit onderwerp, waarin werd gemeld dat de makelaars vaak naar zichzelf toe rekenen.
De courtage afhankelijk stellen van het bedrag dat de verkoopprijs boven de vraagprijs ligt (bijvoorbeeld 10% van het bedrag dat de verkoopprijs boven de vraagprijs is uitgekomen) , is vooral een lucratieve deal voor de makelaar als de vraagprijs laag wordt ingezet.
Is dit bij jou gebeurd?
Mogelijk heeft de (medewerker van de) makelaar een offerte aangetroffen en deze zonder te weten dat die al heel oud was, naar jullie gemaild. En je geeft zelf al aan dat je daarmee niet akkoord had moeten gaan ...
Bij jou is de vraagprijs een jaar geleden bedacht toen die offerte is gemaakt, en lag dus op het niveau 2020. Jij als leek hoeft geen verstand te hebben van de ontwikkelingen in de woningmarkt, de makelaar kan misbruik van onwetendheid verweten worden.
Je kan als argument aanvoeren dat de vraagprijs veel te laag is bepaald (je mag uitgaan van een reële vraagprijs, zelf heb je geen verstand van huizenprijzen).
Je kan een klacht indienen bij de NVM gericht op het misbruik maken van onwetendheid (over de huizenprijzen) van de klant door het voorstellen van een te lage vraagprijs in combinatie met de manier van berekenen van de courtage.
Een geschillencommissie zal m.i. meer richting juridische houdbaarheid gaan en dan stuit je eerder op de handtekening die je hebt gezet en dus akkoord bent gegaan.

[Lady1234]

Normaal gesproken is de courtage een percentage van de verkoopprijs, plus daarnaast nog wat opstartkosten.

Als die oude cijfers gebruikt zijn, zie ik uw nadeel niet zo direct en dan nog afgezien van het feit dat u blijkbaar een dergelijke belangrijke opdracht tekent, zonder goed te lezen of te snappen.

[GeertM]

Ik zal het wat korter en duidelijker zeggen. Er is inderdaad sprake van de beruchte 10% bonusoptie en er is gebruikgemaakt van het courtage-voorstel van vorig jaar: ik vind dat de makelaar uit zichzelf met een nieuw courtage-voorstel had moeten komen. Lijkt me logisch, helemaal in deze overspannen markt. Maar hij heeft er niets over gezegd. Het voelt alsof hij hoopte dat ik het niet door zou hebben. Een eerlijke makelaar had, zo lijkt mij, uit zichzelf een nieuw courtage-voorstel gemaakt.

Blijft natuurlijk het feit dat ik inderdaad ondertekend heb... Ik voel me alsnog misleid en eigenlijk opgelicht en vroeg me af of ik nog ergens een kans maak op iets. Dat ik uitging van de beste bedoelingen van de makelaar is mijn fout en inderdaad geen sterk argument.

EDIT
Ik reageerde op kuklos maar zie dat er al meer reacties zijn.

@HandigeHarrie: een klacht indienen is een optie maar daar schiet ik verder weinig mee op. Leuk om mijn frustratie te uiten maar de factuur wordt er niet door veranderd. Maar als dat een aparte mogelijkheid is, zal ik dat nog even overwegen. Juridische stappen zullen, zo lijkt het, inderdaad weinig kans maken...

@Lady1234: het nadeel is zo'n 3000 euro door die 10% regeling die ik verzuimd was te noemen.

Enfin, het lijkt een typisch gevalletje van 'Jammer, had ik maar op moeten letten, dit gebeurt me niet nog een keer'. Maar het blijft voelen als oplichting...

[16again]

Oude contract was gebaseerd op toenmalige vraagprijs. Is die vraagprijs na een jaar aangepast?

[GeertM]

Oude contract was gebaseerd op toenmalige vraagprijs. Is die vraagprijs na een jaar aangepast?

Ja, die lag een paar tienduizend hoger. En daardoor was de courtage een paar duizend hoger dan verwacht. Zoals ik al zei: een eerlijke makelaar had gewoon een nieuw courtage-voorstel gemaakt en niet de oude gebruikt zonder dat erbij te vermelden of er een voorbeeldrekening bij te plaatsen. Maar goed, ik lees hier wat meer posts over makelaars en eh... dat zegt genoeg. Leuke lui zijn dat.

[kuklos]

Je hebt wellicht, met nadruk op het woord wellicht, als de makelaar er beter van is geworden en jij niet. Maar als zowel jij als de makelaar nu meer hebben gekregen bij de verkoop dan bij het vorige voorstel, dan wordt het al een stuk lastiger. Want dan zal je moeten aantonen dat jij belazerd bent, ondanks het feit jij er ook beter van bent geworden.

[GeertM]

Snap ik. We hebben het huis voor meer verkocht dan we vorig jaar hadden kunnen doen (wat op zich geen echte winst oplevert want ons nieuwe huis is natuurlijk óók duurder dan dat het vorig jaar geweest zou zijn). Punt is dat als wij dit jaar een ándere makelaar hadden ingeschakeld (wat we zo maar hadden kunnen doen) die exact dezelfde percentages zou berekenen, dan hadden we een paar duizend minder courtage hoeven te betalen want die had die percentages toegepast op de dit jaar beklonken verkoopprijs. Ik blijf het achterbaks vinden dat de makelaar helemaal niets heeft gezegd hierover. Maar goed, het is uiteraard niet mogelijk aan te tonen dat we bewust opgelicht zijn of zo. Het is een nogal vage en schimmige business, die makelaardij. Heel goed dat Radar gisteren daar een boekje over open deed.

[criticus2]

Ik vind het eigenlijk heel netjes dat de makelaar het voorstel van een jaar geleden gestand gedaan heeft, meestal hebben dergelijke aanbiedingen een houdbaarheidsdatum van maximaal het lopende kalanderjaar of soms zelfs maar 3 maanden.

Ik zou niet weten waarom de makelaar verweten wordt dat ie niet zelf met een nieuwe aanbieding gekomen is. Wij hebben een oud zakelijk pand te koop staan, en meerdere makelaars om aanbieding gevraagd en uiteindelijk ook nog over percentage onderhandeld.

U verwijt de makelaar van alles , maar bent zelf degene m.i. die tekort geschoten is in nagaan of die aanbieding eigenlijk wel zo goed was. En u heeft zelf verzuimd in onderhandeling te gaan.
(ook benieuwd naar de getallen eigenlijk, de courtage percentages welke wij aangeboden kregen varieerden tussen 1,25 en 2 %, grote bandbreedte dus al in eerste aanbieding).

[HandigeHarrie]

De vraagprijs is in de offerte verhoogd, dus is het een nieuwe offerte (niet die van vorig jaar met een geldigheidsduur van 3 maanden). Dan blijft over: een hoge courtage (hoeveel???) en die 10% van wat het meer opbrengt dan de vraagprijs. Als die vraagprijs heel erg laag is geweest, dan kan een klacht (of geschillencommissie) misschien iets uitrichten want makelaars zijn denk ik niet blij met negatieve publiciteit. Juridisch gezien lijkt mij lastiger dan een klacht, maar je weet maar nooit, als de vraagprijs erg afweek van wat in 2021 een reële vraagprijs is - en nogmaals: jij bent leek en moet kunnen vertrouwen op een eerlijk voorstel m.b.t. de vraagprijs.
Je kan door googlen en juridisch loket mss zicht krijgen of een geschillen-cie iets voor je kan betekenen.

[Lady1234]

U hebt natuurlijk zelf voor die bonusconstructie gekozen. En al zouden de prijzen aangepast zijn, had u dan al niet het idee van beduveld te worden met zo’n constructie?

[16again]

U hebt natuurlijk zelf voor die bonusconstructie gekozen.

Primair is het de makelaar, die overeenkomst opstelt

En al zouden de prijzen aangepast zijn, had u dan al niet het idee van beduveld te worden met zo’n constructie?

Een vast courtage bedrag, geeft bij mij ook twijfels. Waar de vraag dan op komt of de makelaar zijn best doet om het huis zo duur of juist zo snel mogelijk te verkopen.

[kuklos]

U hebt natuurlijk zelf voor die bonusconstructie gekozen.

Primair is het de makelaar, die overeenkomst opstelt

En de verkoper die deze ondertekent. Verkoper kan ook weigeren te tekenen. Verkoper kan ook rondvragen bij andere makelaars. Verkoper kan ook om andere prijsstelling vragen.

Punt is dat in deze de verkoper niet vrijuit gaat.

[GeertM]

Ik vind het eigenlijk heel netjes dat de makelaar het voorstel van een jaar geleden gestand gedaan heeft, meestal hebben dergelijke aanbiedingen een houdbaarheidsdatum van maximaal het lopende kalanderjaar of soms zelfs maar 3 maanden.

Ik zou niet weten waarom de makelaar verweten wordt dat ie niet zelf met een nieuwe aanbieding gekomen is. Wij hebben een oud zakelijk pand te koop staan, en meerdere makelaars om aanbieding gevraagd en uiteindelijk ook nog over percentage onderhandeld.

Nou, aanbieding... zo zou ik het niet willen noemen. De huizenprijzen zijn tegenwoordig veel en veel hoger dus een bonus van 10% levert op een prijs van vorig jaar veel minder op dan dit jaar. Dus de makelaar heeft er voordeel bij de percentages te berekenen op de prijs van vorig jaar. Dat vind ik een 'slimmigheid' en niet iets aardigs. Ik vind het richting oplichting gaan.

Maar goed, ik ben uiteraard zelf oerstom geweest en moet nu op de blaren zitten. Maar het blijft een feit dat een eerlijke makelaar een courtage-voorstel op basis van de huidige te verkopen prijs zou doen, helemaal als je met 10% gaat werken.

U hebt natuurlijk zelf voor die bonusconstructie gekozen. En al zouden de prijzen aangepast zijn, had u dan al niet het idee van beduveld te worden met zo’n constructie?

Deze makelaar was ons aangeraden door (achteraf gezien te) vage kennissen en ik heb me van tevoren overduidelijk te weinig verdiept in alles. Ja, ik weet het: stom. Komt ook door de haast die alles had (wij hadden nogal snel opeens een nieuw huis).

Een vast courtage bedrag, geeft bij mij ook twijfels. Waar de vraag dan op komt of de makelaar zijn best doet om het huis zo duur of juist zo snel mogelijk te verkopen.

De grap is ook nog dat het huis ONDER de vraagprijs is verkocht. Kan je nagaan hoe goed onze makelaar is. We hebben ook sterke vermoedens dat er onder een hoedje is gespeeld met de aankoopmakelaars van de kopers. We hadden tijdens het hele proces het idee te maken te hebben met de aankoopmakelaars van de kopers i.p.v. onze eigen makelaar. We hebben zo ongeveer zelf de onderhandeling moeten doen wat prijs betreft. Ondersteuning ho maar. (Dat maakt deze hoge factuur dus nog frustrerender... als we nou nog blij waren geweest met de makelaar.) Maar goed, dat valt al helemaal niet te bewijzen natuurlijk. Hoe dan ook, als er was uitgegaan van een eerlijk courtage-voorstel was er nog geeneens sprake geweest van een 10% bonus.

En de verkoper die deze ondertekent. Verkoper kan ook weigeren te tekenen. Verkoper kan ook rondvragen bij andere makelaars. Verkoper kan ook om andere prijsstelling vragen.

Punt is dat in deze de verkoper niet vrijuit gaat.

Yep. Haastige spoed is zelden goed en helemaal als het om dit soort bedragen gaat. We zijn veel te goed van vertrouwen geweest en dachten echt dat de makelaar er voor óns was, om ons te hélpen.

Maar goed, het is wel duidelijk: of ik een punt heb of niet, ik heb geen poot om op te staan. Kwestie van de bittere pil doorslikken en wat achter ons ligt achter ons laten.

[Lady1234]

Zet het van u af en geniet van uw nieuwe huis.

[alfatrion]

Ik wil graag een nieuwe factuur op basis van een nieuw courtage-voorstel maar ja, we hebben de overeenkomst ondertekend dus hebben in feite geen poot om op te staan en hij weigert dat dus dan ook. Maar ik vind alsnog wél dat de makeleer in gebreke is gebleven, zo niet misleidend is geweest.

Je zou dit verder moeten uitwerken. Je hebt het over in gebreke blijven (tekortgeschoten) en misleidend. Welke verplichtingen had de makelaar volgens jou en waarom? Misleidend is het verstrekken van onjuiste, onduidelijke of dubbelzinnige informatie, waardoor jij een besluit kan nemen die anders misschien niet had genomen. Is daar ergens sprake van? Een begin is dat de verkoper de waarde te laag heeft voor gedaan en dat het gevolg daarvan is dat hij een te hoog courtage heeft gevragen. Maar dat moet je verder uitwerken. Daar helpt de uitzending van maandag wel bij.

[Mk]

Vaag verhaal. Het probleem lijkt de 10% bonusoptie te zijn, maar het huis in onder de vraagprijs verkocht?

Of stond in beide offertes gewoon dat je x% van de verkoopprijs als courtage betaalt?

[PeterPeters1966]

Algemeen antwoord: iemand die genoeg verdiend 9m een huis te kunnen kopen is over het algemeen niet dom. Met voldoende intelligentie moet iedereen weten dat je iets goed moet lezen voordat je tekent. Je zegt notabele zelfs dat je bedragen zag die er niet bekend uitzagen. En dan toch tekenen. En dan proberen de schuld bij een ander te leggen…..

[Nijogeth]

Ik krijg het idee dat TS de courtage in 2021 omlaag wilde hebben, omdat de prijzen duurder werden en vindt dat de makkelijker in 2020 en 2021 hetzelfde had moeten krijgen, onafhankelijk van de verkoopprijs.

Dus als de makelaar in 2020 4000 euro zou krijgen bij de geschatte verkoopprijs, dat deze dat in 2021 ook zou moeten krijgen bij de hogere verkoopprijs. En dat TS vindt dat de makelaar zijn courtage dan maar één procent of wat lager had moeten maken.

Als dat het daadwerkelijk is, dan heeft TS geen kans. Dan heeft de makelaar netjes gehandeld door exact dezelfde voorwaarden te hanteren.