Heb ik een punt of niet...? Geschil met makelaar over courtage.

[Marktkenner]

Beste Geert,
Sorry hoor, maar je hebt gewoon pech in deze. Je tekent een overeenkomst zonder zelf doordrongen te zijn van alle cijfers e.d.
Dan ga jezelf de mist in en niet de makelaar.
Of e.e.a. door de makelaar netjes en correct is, is een andere discussie natuurlijk.
Wellicht doe je er goed aan een volgende keer een stuk of 3 makelaars uit te nodigen en aan de hand daarvan een keuze maken.
Een offerte van een jaar eerder vind ik niet meer van belang na een jaar. Prijzen, courtages e.d. wijzigen nu eenmaal en worden bijgesteld om de zoveel tijd. Tevens koop je ook niet elk jaar een huis, dus volgende keer beter opletten en je huiswerk beter maken.
Dit mee naar de geschillencommissie nemen heeft mijns inziens geen enkele zin.

[HandigeHarrie]

Ik vind het eigenlijk heel netjes dat de makelaar het voorstel van een jaar geleden gestand gedaan heeft, meestal hebben dergelijke aanbiedingen een houdbaarheidsdatum van maximaal het lopende kalanderjaar of soms zelfs maar 3 maanden.

Ik zou niet weten waarom de makelaar verweten wordt dat ie niet zelf met een nieuwe aanbieding gekomen is. Wij hebben een oud zakelijk pand te koop staan, en meerdere makelaars om aanbieding gevraagd en uiteindelijk ook nog over percentage onderhandeld.

Nou, aanbieding... zo zou ik het niet willen noemen. De huizenprijzen zijn tegenwoordig veel en veel hoger dus een bonus van 10% levert op een prijs van vorig jaar veel minder op dan dit jaar. Dus de makelaar heeft er voordeel bij de percentages te berekenen op de prijs van vorig jaar. Dat vind ik een 'slimmigheid' en niet iets aardigs. Ik vind het richting oplichting gaan.

Maar goed, ik ben uiteraard zelf oerstom geweest en moet nu op de blaren zitten. Maar het blijft een feit dat een eerlijke makelaar een courtage-voorstel op basis van de huidige te verkopen prijs zou doen, helemaal als je met 10% gaat werken.

U hebt natuurlijk zelf voor die bonusconstructie gekozen. En al zouden de prijzen aangepast zijn, had u dan al niet het idee van beduveld te worden met zo’n constructie?

Deze makelaar was ons aangeraden door (achteraf gezien te) vage kennissen en ik heb me van tevoren overduidelijk te weinig verdiept in alles. Ja, ik weet het: stom. Komt ook door de haast die alles had (wij hadden nogal snel opeens een nieuw huis).

Een vast courtage bedrag, geeft bij mij ook twijfels. Waar de vraag dan op komt of de makelaar zijn best doet om het huis zo duur of juist zo snel mogelijk te verkopen.

De grap is ook nog dat het huis ONDER de vraagprijs is verkocht. Kan je nagaan hoe goed onze makelaar is. We hebben ook sterke vermoedens dat er onder een hoedje is gespeeld met de aankoopmakelaars van de kopers. We hadden tijdens het hele proces het idee te maken te hebben met de aankoopmakelaars van de kopers i.p.v. onze eigen makelaar. We hebben zo ongeveer zelf de onderhandeling moeten doen wat prijs betreft. Ondersteuning ho maar. (Dat maakt deze hoge factuur dus nog frustrerender... als we nou nog blij waren geweest met de makelaar.) Maar goed, dat valt al helemaal niet te bewijzen natuurlijk. Hoe dan ook, als er was uitgegaan van een eerlijk courtage-voorstel was er nog geeneens sprake geweest van een 10% bonus.

En de verkoper die deze ondertekent. Verkoper kan ook weigeren te tekenen. Verkoper kan ook rondvragen bij andere makelaars. Verkoper kan ook om andere prijsstelling vragen.

Punt is dat in deze de verkoper niet vrijuit gaat.

Yep. Haastige spoed is zelden goed en helemaal als het om dit soort bedragen gaat. We zijn veel te goed van vertrouwen geweest en dachten echt dat de makelaar er voor óns was, om ons te hélpen.

Maar goed, het is wel duidelijk: of ik een punt heb of niet, ik heb geen poot om op te staan. Kwestie van de bittere pil doorslikken en wat achter ons ligt achter ons laten.

* Nu begrijp ik er niks meer van, een bonus is in mijn ogen gekoppeld aan een opbrengst die hoger is dan de vraagprijs (d.w.z. 10% van het verschil) en dan zou er geen bonus in rekening gebracht kunnen worden als het huis onder de vraagprijs verkocht is. Of was de bonus gekoppeld aan snel verkopen ofzo??
* Als de makelaar zijn werk niet heeft gedaan zoals in het contract staat, dan kan je daarover een geschil of klacht indienen.

[16again]

* Nu begrijp ik er niks meer van, een bonus is in mijn ogen gekoppeld aan een opbrengst die hoger is dan de vraagprijs (d.w.z. 10% van het verschil) en dan zou er geen bonus in rekening gebracht kunnen worden als het huis onder de vraagprijs verkocht is. Of was de bonus gekoppeld aan snel verkopen ofzo??
* Als de makelaar zijn werk niet heeft gedaan zoals in het contract staat, dan kan je daarover een geschil of klacht indienen.

De bonusregeling in het contract was wellicht gebaseerd op de oude vraagprijs, en die is in het nieuwe contract niet aangepast naar de nieuwere vraagprijs.

[Henk1953]

Mijn reactie is tweeledig.
1. Verkoper erkent zijn nalatigheid, chapeau. Geval van slikken en doorgaan met je leven, ware het niet dat de dubieuze praktijken van deze beroepsgroep moeten stoppen. Dus ik zou het toejuichen als een benadeelde op zou staan en via een crowdfunding geld voor een diepgaand onderzoek, het liefst met aanklachten en passende strafmaatregelen deze lui voor het gerecht te slepen. Ik bedoel natuurlijk de rotte appels in deze beroepsgroep.
2 Mijn ervaring
Mijn vorige huis móést snel verkocht worden. Het speelde in 2009, een slechte periode voor de huizenmarkt.
Letterlijk alle makelaars in de stad ben ik langsgegaan om te peilen of mijn verkoopopdracht geaccepteerd zou worden. Heel simpel: huis in de verkoop tegen een alleszins redelijk bedrag, van alles boven dit bedrag krijgt de makelaar een percentage. Niets meer. Geen duizend euro voor advertenties en een velletje met foto’s en wat tekst, geen courtage, niets meer. En dan een opdracht voor twee maanden. Niet verkocht is einde opdracht.
De makelaars kregen slechts één simpele vraag: wilt u dit? De antwoorden waren eenduidig. We moeten het huis eerst zien. Geen ja, geen nee. Eerst een voet binnen de deur. Terwijl mijn voorstel zo eenvoudig was. Gewoon een vraag of er slechts tegen een bonus gepresteerd kon worden. Na een ja volgen dan de voorwaarden die de makelaar uiteraard zelf stelt.
Ik schreef “alle makelaars”. Dat dacht ik. Na het laatste kantoor kwam ik bij de parkeergarage. Naast de ingang was een soort van kantoorruimte. Twee jongelui waren dozen naar binnen aan het brengen. Op een affiche op het raam stond dat er een makelaarskantoor gevestigd zou worden.
Wel, u snapt het allang.
De jongeman die ik aansprak vond het interessant.
Later op de dag was hij bij ons thuis, ging met onze minimale verkoopprijs accoord en bedong 30% van het bedrag erboven. Verder geen kosten en een opdracht voor twee maand.
Wel, drie weken later was het huis verkocht, de jonge makelaar stak een aanzienlijk bedrag in zijn zak en wij waren dik tevreden.

Waarom dit lange verhaal.
In het verleden ben ik, zeg maar, onvrijwillig best stevig genomen door een makelaar. Ik ben ze gaan zien als haaien, als ratten, als overslimme gladjakkers. Vanaf het moment dat je bij hen aanklopt bepalen zij de gang van zaken. Kom je met een voorstel dat dit doorkruist dan geven ze thuis op een manier waarbij ze de regie later weer kunnen overnemen.
Ik hoor een makelaar nog zo zeggen dat de 5000 euro kosten bij een hypotheek verhoging van 50.000 euro (uitkopen partner) heel normaal was. 10% kosten is normaal? En dat het kantoor overheadkosten had die ook gedekt moesten worden. En dat hij er ook niet voor niets zat, uurloon 150 euro. Die stumper snapte in al zijn slimmigheid niet dat het voor een consument totaal irrelevant is wat zijn kosten zijn. Oja, en dan zei hij ook nog dat ik die kosten bij het hypotheekbedrag opgeteld kreeg en dat amper zou merken in de maandelijkse aflossing. Rookgordijnen, misbruik maken van onkunde van de klant, dat is mijn ervaring met de meeste makelaars.
Excuses aan de makelaars die gewoon eerlijk hun beroep uitoefenen, die ken ik ook. Maar de rotte appels moeten aan de kaak gesteld worden, met naam en toenaam.

[Nijogeth]

* Nu begrijp ik er niks meer van, een bonus is in mijn ogen gekoppeld aan een opbrengst die hoger is dan de vraagprijs (d.w.z. 10% van het verschil) en dan zou er geen bonus in rekening gebracht kunnen worden als het huis onder de vraagprijs verkocht is. Of was de bonus gekoppeld aan snel verkopen ofzo??
* Als de makelaar zijn werk niet heeft gedaan zoals in het contract staat, dan kan je daarover een geschil of klacht indienen.

De bonusregeling in het contract was wellicht gebaseerd op de oude vraagprijs, en die is in het nieuwe contract niet aangepast naar de nieuwere vraagprijs.

TS zegt zelf dat de vraagprijs in het contract wel was aangepast.

[Lady1234]

Een hypotheekverhoging regel je bij een hypotheekadviseur of bij de bank, niet bij een makelaar.

Ik heb ruim vier jaar geleden mijn huis verkocht met de hulp van een makelaar.

Alles zorgvuldig doorgesproken. Contract wat later op papier, met de afspraken zoals besproken. Dat kantoor heeft uitermate zorgvuldig de opdracht uitgevoerd en alles is tot mijn volle tevredenheid afgewikkeld.

[16again]

De bonusregeling in het contract was wellicht gebaseerd op de oude vraagprijs, en die is in het nieuwe contract niet aangepast naar de nieuwere vraagprijs.

TS zegt zelf dat de vraagprijs in het contract wel was aangepast.

Hier lees ik anders:

Onlangs de factuur voor de courtage ontvangen: die was belachelijk hoog. Wat blijkt: de makelaar heeft het courtage-voorstel van medio 2020 gebruikt voor zijn berekening. De daarin genoemde cijfers stonden ook in de opdrachtovereenkomst maar wel zónder een voorbeeldberekening.

[GeertM]

De bonusregeling in het contract was wellicht gebaseerd op de oude vraagprijs, en die is in het nieuwe contract niet aangepast naar de nieuwere vraagprijs.

Klopt. Voorbeeld (met verzonnen getallen die wel aardig in verhouding zijn):
1. Verwachte opbrengst vorig jaar 350.000. Bonus van 10% over alles wat boven de 360.000 uitkomt. Vraagprijs: 360.000. Waarschijnlijke opbrengst 355.000. Resultaat: geen 10% bonus.
2. Verwachte opbrengst dit jaar 380.000. Bij een nieuw courtage-voorstel zou dan een bonus van 10% te verwachten zijn over alles wat boven de 390.000 uitkomt. Vraagprijs: 390.000. Uiteindelijke opbrengst 385.000. Resultaat: sowieso geen 10% bonus.
3. Echter... de makelaar heeft geen nieuw courtage-voorstel gemaakt (wat wel gedaan zou zijn als dit een eerste afspraak was geweest met de makelaar: we hadden de pech vorig jaar een vrijblijvend contact te hebben gehad) en gaat voor de factuur nog steeds uit van 10% over alles wat boven de 360.000 uitkomt. Resultaat: 10% over 25.000 bonus. Cashen maar.

Zo ongeveer dus.

Het geld kan me nu al niet meer schelen, ik heb me eroverheen gezet, verhuizen is toch al peperduur, dus oké... ik accepteer het verlies dat ik ook te danken heb aan mijn eigen stommiteit. Het punt waar ik gewoon nog moeite mee blijf houden, is dat ik het niet eerlijk vind. Zoals ik al zei: als we een andere makelaar hadden genomen die vanuit dezelfde voorwaarden zou werken, zou die wél uit zijn gegaan van de huidige verwachte opbrengst. Logisch. Onze makelaar heeft willens en wetens helemaal NIETS gezegd over financiën. Nogmaals, mijn fout, maar je bent helemaal blij met een nieuwe woning, je komt om in de papieren en zo'n makelaar maakt daar misbruik van. Zo voelt dat.

Enfin, bedankt voor alle reacties. We laten het verder rusten. Het is een kansloze missie. Maar misschien voorkomt dit toekomstig leed bij iedereen die in de toekomst een makelaar in de hand gaat nemen. Denk niet dat een makelaar met je meedenkt: hij denkt alleen maar aan zichzelf en je moet alsnog bijna alles zelf bedenken.

[HandigeHarrie]

Bij ons kwam 1 van de 3 uitgenodigde makelaars met verschillende opties, waarbij een door de klant zelf te bepalen courtage tussen 5000 - 9000 voorbij kwam.
Toen we deze persoon vroegen om zijn aanbod op de mail te zetten ontbrak deze optie. Bij navraag werd deze toegevoegd, met de tekst dat ze er wel van uitgingen dat we meer dan 5000 zouden betalen als we tevreden zouden zijn.
Dus nog voordat ze begonnen werd er al druk gezet om niet het minimumbedrag uit te betalen.
En dat in een tijd waarin het met een dagje bezichtigingen en verkoop binnen drie dagen, toch ruim betaald is met 5000 (incl btw).

[HandigeHarrie]

De bonusregeling in het contract was wellicht gebaseerd op de oude vraagprijs, en die is in het nieuwe contract niet aangepast naar de nieuwere vraagprijs.

Klopt. Voorbeeld (met verzonnen getallen die wel aardig in verhouding zijn):
1. Verwachte opbrengst vorig jaar 350.000. Bonus van 10% over alles wat boven de 360.000 uitkomt. Vraagprijs: 360.000. Waarschijnlijke opbrengst 355.000. Resultaat: geen 10% bonus.
2. Verwachte opbrengst dit jaar 380.000. Bij een nieuw courtage-voorstel zou dan een bonus van 10% te verwachten zijn over alles wat boven de 390.000 uitkomt. Vraagprijs: 390.000. Uiteindelijke opbrengst 385.000. Resultaat: sowieso geen 10% bonus.
3. Echter... de makelaar heeft geen nieuw courtage-voorstel gemaakt (wat wel gedaan zou zijn als dit een eerste afspraak was geweest met de makelaar: we hadden de pech vorig jaar een vrijblijvend contact te hebben gehad) en gaat voor de factuur nog steeds uit van 10% over alles wat boven de 360.000 uitkomt. Resultaat: 10% over 25.000 bonus. Cashen maar.

Zo ongeveer dus.

Het geld kan me nu al niet meer schelen, ik heb me eroverheen gezet, verhuizen is toch al peperduur, dus oké... ik accepteer het verlies dat ik ook te danken heb aan mijn eigen stommiteit. Het punt waar ik gewoon nog moeite mee blijf houden, is dat ik het niet eerlijk vind. Zoals ik al zei: als we een andere makelaar hadden genomen die vanuit dezelfde voorwaarden zou werken, zou die wél uit zijn gegaan van de huidige verwachte opbrengst. Logisch. Onze makelaar heeft willens en wetens helemaal NIETS gezegd over financiën. Nogmaals, mijn fout, maar je bent helemaal blij met een nieuwe woning, je komt om in de papieren en zo'n makelaar maakt daar misbruik van. Zo voelt dat.

Enfin, bedankt voor alle reacties. We laten het verder rusten. Het is een kansloze missie. Maar misschien voorkomt dit toekomstig leed bij iedereen die in de toekomst een makelaar in de hand gaat nemen. Denk niet dat een makelaar met je meedenkt: hij denkt alleen maar aan zichzelf en je moet alsnog bijna alles zelf bedenken.

Ah wat een streek ! Daar zou ik zeker een klacht over indienen bij de NVM. Je kan nog op hun website kijken of die bonus-optie daar mss omschreven is als "10% boven de verwachte opbrengst"? Dan is het een administratieve fout (daar dan een een screenshot van maken).

[Nijogeth]

Bij ons kwam 1 van de 3 uitgenodigde makelaars met verschillende opties, waarbij een door de klant zelf te bepalen courtage tussen 5000 - 9000 voorbij kwam.
Toen we deze persoon vroegen om zijn aanbod op de mail te zetten ontbrak deze optie. Bij navraag werd deze toegevoegd, met de tekst dat ze er wel van uitgingen dat we meer dan 5000 zouden betalen als we tevreden zouden zijn.
Dus nog voordat ze begonnen werd er al druk gezet om niet het minimumbedrag uit te betalen.
En dat in een tijd waarin het met een dagje bezichtigingen en verkoop binnen drie dagen, toch ruim betaald is met 5000 (incl btw).

Ik zie dat niet als druk zetten. Ik vind dit best een schappelijke afspraak op goed vertrouwen. Bent u helemaal tevreden, dan betaalt u dus 9000 euro. Zie het als cijfers op school. De 5000 staat gelijk aan een 1, de 9000 aan een 10. De makelaar gaat er dan vanuit dat u als verkoper ook eerlijk bent en bij volle tevredenheid de volle map betaalt.